Vzhľadom na súčasný veľký dopyt po nových nehnuteľnostiach a ich nedostatočnej ponuke sa záujemcovia o kúpu bytov usilujú zabezpečiť si bývanie dopredu, bez toho, aby videli konečnú podobu stavby, v ktorej sa rozhodli kúpiť si byt. Tlak na trhu nehnuteľností tak vytvára široký priestor pre developerov, aby byty predali ešte predtým, než čokoľvek postavia za pre nich veľmi výhodných podmienok. Kúpa bytu od developera však má viacero výhod, ale aj rizík.
Na jednej strane to znamená určitú istotu ako pre developera tak aj pre kupujúceho. Prvý dopredu získava záruku, že o kúpu bytov bude záujem a aj kapitál na financovanie projektu. Druhá strana získava istotu, že akonáhle budú byty postavené, tak sa bude môcť do nich nasťahovať a teda, že bude mať zabezpečené svoje nové bývanie.
Pri hlbšom skúmaní však možno badať, že výhody z uzatvorenia kúpnej zmluvy s developerom plynú predovšetkým pre neho samého, zatiaľ čo kupujúci ťahá za kratší koniec. V článku sa pozrieme na to, aké má kupujúci možnosti, aby si zmluvou o kúpe bytu od developera zabezpečil čo možno najviac výhod a eliminoval potenciálne nebezpečenstvá.
Rezervačná zmluva
Prvým krokom, ktorým strany nastúpia na cestu ku kúpe bytu, je podpísanie rezervačnej zmluvy. Tou sa developer aj kupujúci vzájomne uisťujú, že na kúpu jedného z bytov, ktoré developer zamýšľa postaviť, bude mať nárok konkrétny kupujúci, ktorý rezervačnú zmluvu podpísal. Ten musí zároveň zložiť rezervačnú zálohu, ktorou si tento nárok „kupuje.”
V tomto štádiu je veľmi dôležité, aby sa kupujúci zároveň s rezervačnou zmluvou oboznámil aj s obsahom zmluvy o budúcej zmluve (kúpe nehnuteľnosti), teda so zmluvou, ktorej možnosť podpísania si pre seba vyhradzuje – rezervuje.
V prípade, ak kupujúci v tomto štádiu nepristúpi k preskúmaniu znenia zmluvy o budúcej zmluve, môže sa stať, že sa neskôr vzhľadom na nevyhovujúce znenie zmluvy o budúcej zmluve rozhodne kúpnu zmluvu nepodpísať a tým porušiť ustanovenia rezervačnej zmluvy, čo by mohlo vyústiť až k strate zloženej zálohy.
Zmluva o budúcej zmluve a kúpna zmluva
V zmluve o budúcej zmluve sú vymedzené všetky podstatné ustanovenia týkajúce sa špecifikácie kúpnej zmluvy, k podpísaniu ktorej sa v tejto zmluve strany zaväzujú. Sú nimi termíny dokončenia stavby, výška kúpnej ceny a forma úhrady tejto ceny.
Odporúčame, aby sa v zmluve venoval priestor aj ustanoveniam týkajúcim sa možností odstúpenia od zmluvy a prípadnej zmluvnej pokute. Vzhľadom na § 50a odsek 3 občianskeho zákonníka je dôležité v zmluve o budúcej zmluve vymedziť aj to, čo podľa názoru zmluvných strán konštituuje podstatnú zmenu okolností, za ktorých: „nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.”
Ak však nedôjde k žiadnym komplikáciám a zmluvné strany dodržia ustanovenia zmluvy o budúcej zmluve, nasleduje podpísanie už samotnej kúpnej zmluvy – teda zmluvy, ktorú sa strany zaviazali podpísať.
Tá by sa mala podpisovať po dokončení a skolaudovaní stavby v zmysle § 76 a nasledujúce stavebného zákona. I keď v tomto prípade prax nenasleduje právne požiadavky a kúpne zmluvy sú uzatvárané už pred skolaudovaním stavby samotnej.
Zvýšenie ceny bytu developerom, kedy je možné a kedy nie
V prípade zakomponovania ustanovenia ohľadom možného zvýšenia ceny do zmluvy o kúpe bytu je dôležité dbať na časovú veličinu – teda moment, kedy k navýšeniu ceny došlo. To je mimoriadne dôležité vzhľadom na to, že v prípade, ak bol stavebný materiál, ktorého sa cena zvýšila, nakúpený za pôvodnú nezvýšenú cenu a ďalší jeho nákup už nie je potrebný, tak developer nemôže cenu navýšiť.
Pri skúmaní, či možno alebo nemožno cenu navýšiť, je dôležité vnímať vzťah medzi zvýšenými nákladmi a ich potrebnosťou pre dokončenie stavby. V tejto veci sa preto javí ako kľúčový časový aspekt. Ak je už stavba hotová, nemôže developer obhajovať zvýšenie ceny zdražením stavebných surovín. Tie už totiž nehrajú žiadnu rolu v procese dokončovania predmetnej stavby.
Ak však ku zvýšeniu ceny konečnej stavby developer predsa len pristúpi, kupujúci by mal starostlivo dbať na to, či dodatočné náklady skutočne súvisia s dokončovaním stavby a či správanie developera neslúži len na umelé zvyšovanie ceny a teda jeho profitu. Rovnako tak sa zvyšovaním ceny stavby môže developer pokúšať o zaplatenie svojich záväzkov, ktoré mu dodatočne vznikli, napríklad v súvislosti s omeškaním platieb za materiál atď.
V tomto prípade k zvýšeniu ceny bytu nemôže dôjsť, nakoľko zvýšenie nákladov nebolo spôsobené objektívne, ale naopak subjektívnou nedbanlivosťou developera, teda jeho zavinením. Kupujúci by mal byť v strehu, či sa developer zvýšením konečnej ceny nepokúša práve o kompenzáciu týchto „dodatočných” nákladov.
V prípade, ak k zmluve nebola pripojená žiadna doložka upravujúca možnosť zvýšenia kúpnej ceny stavby, tak je cena fixná a developer nemôže manipulovať s cenou, aj keby sa náklady, ktoré sú ešte potrebné pre dokončenie stavby, skutočne zvýšili. Takéto východisko je najvýhodnejšie pre kupujúceho. Vzhľadom na skúsenosti sa však developer voči takýmto situáciám poisťuje zmluvnými doložkami.
Inflačná doložka
Jedným zo spôsobov, ako sa developer usiluje chrániť si svoje zisky zo zamýšľaného projektu, je inflačná doložka. Tou sa developer poisťuje voči možnosti, že by sa zvýšenou infláciou zmenšili developerom očakávané zisky. Táto doložka otvára dvere pre zvyšovanie (nominálnej) ceny bytu a teda je nevýhodná pre kupujúceho.
Ten by mal v rámci negociácie (ak je to možné) usilovať o zrušenie tejto doložky, prípadne o jej ohraničenie, teda stanovenie limitu, kedy by prostredníctvom inflačnej doložky došlo k takej podstatnej zmene pomerov, že by to zakladalo možnosť pre odstúpenie od zmluvy.
Tým by sa kupujúci poistil voči tomu, aby zachraňoval na svoj vlastný úkor developerom očakávanú mieru zisku za predaj bytu. Kupujúci by sa preto mal za každých okolností usilovať o to stanoviť čo najprísnejšie podmienky, za ktorých môže dôjsť k aktivovaniu tohto mechanizmu.
Odstúpenie od zmluvy zo strany developera
Dodatočné zvýšenie ceny bytu môže prenikavo zmeniť vôľu strán zotrvať pri uzatvorenej zmluve. V prípade nedojednania doložky týkajúcej sa možného zvýšenia ceny bytu je zmenou cien poškodený developer. V prípade dojednania takejto doložky je ním kupujúci.
Ak je zmena ceny pre jednu alebo druhú stranu zmluvného vzťahu neúnosná, tak prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy. V prípade vyváženej zmluvy, ktorá dbá na záujmy kupujúceho aj predávajúceho, môže byť táto možnosť bez sankcie, teda, že zmluva môže stanoviť, že v prípade, ak dôjde k navýšeniu kúpnej ceny o viac ako 25%, tak kupujúci (alebo developer – v prípade neexistencie doložky týkajúcej sa potenciálnej zmeny cien nákladov v budúcnosti) má právo odstúpiť od zmluvy.
Vzhľadom na to, že v drvivej väčšine kúpnych zmlúv je dojednaná doložka ohľadom zvýšenia ceny v budúcnosti (čím sa developer poisťuje voči nepriaznivému vývoju cien v budúcnosti), tak odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy predovšetkým na strane kupujúceho.
Napriek tomu, že právny úkon odstúpenia od zmluvy je v zmluvách uzatvorených medzi developerom a kupujúcim často sankcionovaný zmluvnou pokutou, je takéto zmluvné ustanovenie absolútne neplatné. Prípustnosti vymáhania zmluvnej pokuty po tom, čo došlo k odstúpeniu od zmluvy, sa venoval aj Krajský súd v Trenčíne vo veci 5Co/971/2015, ktorý takéto správanie označil za v rozpore s právom: „odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje od začiatku a tým zanikajú práva a povinnosti zo zmluvy.” Nakoľko zmluvná pokuta vyplýva zo zmluvy, odstúpením od zmluvy samotnej sa filozoficky a aj logicky znemožňuje požadovanie zmluvnej pokuty z odstúpenej zmluvy.
Spleť zabezpečovacích ustanovení, ktoré sú bežnou súčasťou zmluvy o kúpe bytu od developera a nedostatočné právne vedomie na strane kupujúcich spôsobuje, že kupujúci je v slabšom postavení a zmeny na trhu komodít či prípadnej inflácie doliehajú výlučne na kupujúceho, ktorý znáša všetky dodatočné ťažkosti, ktoré pri stavbe bytov môžu nastať.
Okrem toho neznalosť práva na strane kupujúcich môže zapríčiniť aj to, že developer vymôže aj plnenia, na ktoré nemá právny nárok. Ako napríklad zaplatenie zmluvnej pokuty po tom čo došlo k odstúpeniu od kúpnej zmluvy.
Avšak ani v prípade, keď kupujúci už protiprávnu zmluvnú pokutu zaplatil, nemusí zúfať, nakoľko by išlo o bezdôvodné obohatenie na strane developera. Kupujúci si však musí dať pozor na premlčaciu dobu. To znamená, že svoje právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia musí kupujúci začať na súde vymáhať najneskôr tri roky po tom, ako k poskytnutiu bezdôvodného plnenia došlo v zmysle občianskeho zákonníka.
Vzhľadom na zložitosť problematiky odporúčame zmluvu pred podpisom, prípadne aj po ňom (predovšetkým v prípade nejasností a spornosti ohľadom výkladu kúpnej zmluvy) kontaktovať advokáta, ktorý si Vami zmluvu preštuduje a odporučí Vám najlepší postup.
Na čo si dať pozor
Kupujúci by si okrem vyššie zmienených nástrah mal dávať pozor aj na to, aby ustanoveniami týkajúcimi sa zmluvnej pokuty nebol viazaný výlučne on. Mal by sa aspoň pokúsiť pretlačiť do obsahu zmluvy ustanovenia, ktoré by sankcionovali aj neželané konanie/opomenutie developera.
Môže ísť napríklad o zmluvnú konštrukciu, podľa ktorej by developer bol povinný odovzdať skolaudovanú stavbu bez meškania v určený termín, inak by bol sankcionovaný zmluvnou pokutou. Kupujúci by sa mal usilovať o rozvrhnutie primeraných záväzkov a prípadných sankcií na obe strany zmluvného vzťahu.
Mal by sa usilovať podviazať v čo najväčšej miere prípadné excesy developera. Otázne však ostáva, že v akej miere mu to jeho postavenie umožňuje. Ako bolo spomenuté v úvode predmetného článku, developer má zväčša oveľa väčšie možnosti, čo sa týka výberu partnerov do zmluvného vzťahu ako kupujúci. To však neznamená, že by bol kupujúci odkázaný výlučne na návrh zmluvy, ktorý mu odovzdá developer.
Záver
Ak by kupujúci boli ochotní vytvoriť platformu, prostredníctvom ktorej by vyžadovali určité štandardné záruky aj zo strany developerov, tak by boli developeri nútení upraviť vzájomné práva a povinnosti v kúpnych zmluvách rovnomernejšie.
Tým by aj developer niesol primerané bremeno zmluvného vzťahu a nespočívali by všetky ťažkosti a zvýšené náklady na bedrách kupujúceho. Cestou k tomuto želanému stavu je zvyšovanie právneho povedomia, prípadne dôsledná konzultácia zamýšľaných právnych úkonov s advokátom. To dáva kupujúcemu istotu, že jeho právam a nárokom bude učinené zadosť.
